La planificación patrimonial en vida está ganando peso en muchas familias, especialmente cuando los padres quieren ordenar la transmisión de sus bienes con tiempo y sin dejar toda la carga al momento de la herencia. En ese contexto, hay una ventaja fiscal especialmente relevante que conviene conocer bien: la donación de la vivienda habitual por parte de un mayor de 65 años puede quedar exenta en el IRPF del donante si se cumplen determinados requisitos. Esa exención está prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, y la Dirección General de Tributos la ha vuelto a confirmar en una consulta reciente sobre la donación de la vivienda habitual a hijos por contribuyentes mayores de 65 años.
Qué ha aclarado Hacienda
La idea principal es sencilla, pero muy importante: cuando una persona dona un inmueble, normalmente puede generarse una ganancia patrimonial en su IRPF si el valor actual del bien es superior al valor por el que lo adquirió. Sin embargo, esa tributación desaparece en el caso de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años, siempre que se cumpla la definición fiscal de vivienda habitual. Eso permite transmitir el inmueble en vida sin que el donante tenga que tributar por esa plusvalía teórica en su declaración de la renta.
Cuáles son los requisitos para aplicar la exención
Aquí es donde conviene ser precisos. No basta con haber vivido “algún tiempo” en el inmueble. La normativa exige, con carácter general, que la vivienda haya constituido la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años continuados. Además, el Reglamento del IRPF admite que siga teniendo esa consideración si la transmisión se realiza dentro de los dos años siguientes a haber dejado de residir efectivamente en ella. Es decir, la exención no se pierde automáticamente por haber salido de la vivienda poco antes de formalizar la donación.
En la práctica, hay tres puntos clave:
- que el donante tenga 65 años o más en el momento de la transmisión;
- que el inmueble sea realmente su vivienda habitual a efectos fiscales;
- y que pueda acreditarse bien el uso residencial y los plazos exigidos por la norma.
Lo que muchas familias pasan por alto
Que exista exención en IRPF para el donante no significa que la operación deba hacerse sin revisar nada más. La ventaja fiscal puede ser muy interesante, sí, pero una donación nunca debería decidirse solo por un titular o por una noticia aislada. Hay que analizar el encaje patrimonial, la situación familiar, el valor del inmueble, la finalidad de la transmisión y el efecto fiscal global de la operación. En muchos casos, una donación bien planteada puede ser muy eficiente; en otros, quizá no sea la mejor alternativa.
La visión práctica de Gestamat
Desde un punto de vista de asesoría, esta exención es una herramienta útil para familias que quieren anticipar decisiones y reducir incertidumbre futura. Pero lo importante no es solo saber que la exención existe, sino aplicarla bien, con seguridad documental y sin errores de planteamiento. Porque cuando se trabaja con inmuebles, edad, residencia habitual y transmisión patrimonial, un pequeño matiz puede cambiar por completo el resultado fiscal.
Conclusión
La donación de la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años puede convertirse en una opción fiscalmente muy favorable cuando se planifica correctamente. La clave está en no quedarse solo con el titular de “no paga IRPF”, sino en comprobar que realmente se cumplen los requisitos de vivienda habitual y que la operación encaja en la estrategia patrimonial de la familia. Ahí es donde una buena planificación marca la diferencia.