El Tribunal Económico-Administrativo Central ha aclarado un punto clave para los contribuyentes que se marchan de España y, tiempo después, venden la que fue su vivienda habitual: el traslado al extranjero, incluso por motivos laborales, no permite conservar indefinidamente la exención por reinversión en vivienda habitual.
La resolución del TEAC de 7 de abril de 2026, dictada en materia de IRPF/IRNR, establece que no procede aplicar la exención cuando el inmueble se vende más de dos años después de que el contribuyente dejara de ocuparlo de forma efectiva, aunque el cambio de residencia se hubiera producido por traslado laboral.
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
La normativa permite excluir de tributación la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual. En el IRPF, esta regla se recoge en el artículo 38 de la Ley 35/2006.
En el caso de los no residentes, la Ley del IRNR también permite aplicar esta exención a contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria, siempre que se cumplan los requisitos legales.
El punto clave: la vivienda debe seguir siendo “habitual”
El conflicto no está solo en reinvertir el dinero, sino en demostrar que la vivienda vendida mantiene la condición de vivienda habitual.
El Reglamento del IRPF establece que, para aplicar la exención, se considera vivienda habitual la que haya constituido la residencia del contribuyente durante al menos tres años. No obstante, se admiten excepciones cuando concurren circunstancias que obligan al cambio de domicilio, como matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo.
Ahora bien, el artículo 41 bis.3 del Reglamento añade una regla decisiva: a efectos de la exención, se entiende que el contribuyente transmite su vivienda habitual cuando esta lo sea en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
¿Qué ha dicho el TEAC?
El TEAC considera que el traslado laboral puede justificar no haber vivido tres años completos en la vivienda, pero no elimina el requisito de que la vivienda haya sido habitual en el momento de la venta o en algún día de los dos años anteriores.
Por tanto, si una persona deja España, traslada su residencia fiscal al extranjero y vende su antigua vivienda española pasados más de dos años desde que dejó de vivir en ella, Hacienda puede negar la exención por reinversión.
Este criterio ya había sido fijado por el TEAC en resolución de 27 de enero de 2026 y fue reiterado en la resolución de 7 de abril de 2026.
¿Y si el contribuyente reinvierte en otra vivienda?
La reinversión sigue siendo necesaria, pero no suficiente.
La Agencia Tributaria recuerda que la exención exige que la vivienda transmitida y la nueva vivienda tengan la consideración de vivienda habitual, y que la reinversión se realice dentro del plazo legal.
El plazo general para reinvertir es de dos años, contados de fecha a fecha, y puede comprender tanto los dos años posteriores como los dos años anteriores a la venta.
Tributación de no residentes: Modelo 210, retención del 3% y Modelo 228
Cuando un no residente vende un inmueble situado en España, debe declarar la ganancia patrimonial mediante el Modelo 210, compensando, en su caso, la retención practicada por el comprador.
Además, el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3% del precio de venta mediante el Modelo 211. Esa retención funciona como pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente.
Para los contribuyentes de la UE o del EEE que cumplan los requisitos de la exención por reinversión, existe el Modelo 228, que permite solicitar la devolución por exención por reinversión en vivienda habitual.
La Orden HAP/2474/2015 regula esta solicitud y establece que puede presentarse por contribuyentes residentes en la UE o en el EEE con efectivo intercambio de información tributaria que consideren tener derecho a la exención y no la hubieran aplicado al presentar la autoliquidación del impuesto.
La sanción: Hacienda no siempre puede sancionar automáticamente
Aunque el TEAC confirma la regularización tributaria, también anula la sanción impuesta en el caso analizado por falta de motivación suficiente de la culpabilidad.
Es decir, Hacienda puede negar la exención si no se cumplen los requisitos, pero para sancionar debe justificar de forma concreta que existió culpabilidad, negligencia o voluntad de incumplir. Según el análisis de la resolución, el TEAC apreció que la Administración no razonó de forma individualizada el elemento subjetivo de la infracción.
Recomendaciones para no residentes antes de vender una vivienda en España
Antes de vender una antigua vivienda habitual en España, conviene revisar:
- Fecha en la que se dejó de residir efectivamente en la vivienda.
- Fecha prevista de venta. Si han pasado más de dos años desde que dejó de ser vivienda habitual, la exención puede estar en riesgo.
- Residencia fiscal actual. La exención en IRNR se limita, con carácter general, a residentes en la UE o EEE con intercambio de información.
- Importe que se va a reinvertir. Si la reinversión es parcial, la exención también será parcial.
- Documentación acreditativa. Escrituras, certificados de residencia fiscal, empadronamiento histórico, pruebas de ocupación efectiva, contrato laboral de traslado, justificantes de reinversión y, en su caso, Modelo 210, 211 y 228.
Preguntas frecuentes
¿Puede un no residente aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?
Sí, pero solo si cumple los requisitos previstos en la normativa del IRNR y la vivienda transmitida mantiene la condición de habitual conforme a las reglas del IRPF.
¿Qué ocurre si me fui de España por trabajo?
El traslado laboral puede justificar no haber vivido tres años completos en la vivienda, pero no permite ignorar el requisito de que la vivienda haya sido habitual en el momento de la venta o en algún día de los dos años anteriores.
¿Qué pasa si vendo más de dos años después de mudarme al extranjero?
Según el criterio del TEAC, en ese caso puede perderse la exención por reinversión, aunque el traslado se hubiera producido por motivos laborales.
¿La sanción es automática si Hacienda rechaza la exención?
No. Hacienda debe motivar la culpabilidad del contribuyente. Si no lo hace, la sanción puede ser recurrible, aunque la liquidación del impuesto sea correcta.
Conclusión
La resolución del TEAC refuerza un mensaje claro para los no residentes: la planificación fiscal debe hacerse antes de vender. No basta con reinvertir el dinero en otra vivienda; también es imprescindible comprobar que la vivienda transmitida sigue cumpliendo la definición fiscal de vivienda habitual.
En Asesoría Gestamat analizamos tu caso antes de la venta, revisamos los plazos, la residencia fiscal, la documentación y la posible aplicación de la exención para evitar regularizaciones, sanciones o pérdidas de beneficios fiscales.