Extinción de condominio y donaciones 2025 se han convertido en dos de las operaciones familiares y patrimoniales más relevantes del año. Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado, las extinciones de condominio alcanzaron en 2025 un máximo histórico con 72.769 actos ante notario, un 8,6% más que en 2024 y un 63,9% más que en 2016. Las donaciones también marcaron récord, con 225.662 operaciones, un 13,1% más que el año anterior.
Estos datos reflejan una tendencia clara: las familias están reorganizando cada vez más su patrimonio en vida, ya sea por rupturas de pareja, herencias, adjudicaciones de vivienda común, ayuda económica a hijos o planificación sucesoria.
Qué es una extinción de condominio
La extinción de condominio es la operación por la que varios copropietarios ponen fin a una propiedad común. Lo habitual es que uno de ellos se adjudique el bien y compense económicamente al resto.
El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir la división de la cosa común. Además, cuando el bien sea indivisible o pierda mucho valor con su división, puede adjudicarse a uno de los copropietarios compensando a los demás en dinero.
En la práctica, esta figura es muy utilizada cuando una pareja se separa y uno se queda con la vivienda, cuando varios herederos reciben un inmueble y uno compra la parte del resto, o cuando dos familiares quieren dejar de compartir una propiedad.
Por qué han aumentado las extinciones de condominio
El aumento de las extinciones de condominio en 2025 no es casual. La subida del valor de la vivienda, el incremento de divorcios, las herencias compartidas y la necesidad de ordenar patrimonios familiares están impulsando este tipo de operaciones.
Frente a una compraventa tradicional, la extinción de condominio puede tener una tributación más favorable si se estructura correctamente. Ahora bien, no todas las operaciones son iguales: la fiscalidad cambia si hay compensación económica, si existe exceso de adjudicación, si se respetan las cuotas de titularidad o si se adjudican varios inmuebles de forma desigual.
Fiscalidad de la extinción de condominio
En IRPF, la Ley 35/2006 establece que no existe alteración patrimonial en los supuestos de división de la cosa común. Sin embargo, la Agencia Tributaria matiza que puede existir ganancia o pérdida patrimonial cuando se actualizan valores o cuando la adjudicación no respeta correctamente las cuotas de titularidad.
En ITP y AJD, la clave está en distinguir entre una verdadera extinción de comunidad y una transmisión encubierta. Si la operación se formaliza en escritura pública, tiene contenido valuable, es inscribible y no tributa por otros conceptos, puede quedar sujeta a Actos Jurídicos Documentados conforme al artículo 31 del Texto Refundido del ITP y AJD.
La DGT ha reiterado en consultas como la V2889-21 que la disolución de una comunidad puede producirse con o sin excesos de adjudicación, y que las consecuencias fiscales varían según exista o no exceso y según sea compensado o no. En la consulta V2391-23, Tributos recuerda que determinadas disoluciones de condominio tributan por AJD y que la base imponible puede referirse a la parte del valor del inmueble que se adjudica.
Además, si el inmueble es urbano, debe revisarse la posible incidencia de la plusvalía municipal, ya que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el incremento de valor que se ponga de manifiesto con ocasión de una transmisión.
Donaciones: récord histórico y planificación patrimonial
Las donaciones también han alcanzado cifras récord en 2025. Este aumento refleja el papel creciente del apoyo intergeneracional: padres que ayudan a hijos a comprar una vivienda, abuelos que anticipan parte de la herencia, transmisión de participaciones familiares o planificación patrimonial para evitar conflictos futuros.
Desde el punto de vista fiscal, la donación tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La Ley 29/1987 establece que constituye hecho imponible la adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico gratuito e inter vivos.
La tributación depende mucho de la comunidad autónoma, del parentesco, del importe donado, del tipo de bien y de si se cumplen requisitos formales. En muchas comunidades existen bonificaciones o reducciones importantes para donaciones entre padres e hijos, pero suelen exigir escritura pública, justificación del origen de los fondos y cumplimiento de plazos.
Donar no siempre es fiscalmente neutro para quien dona
Uno de los errores más habituales es pensar que solo paga impuestos quien recibe la donación. En realidad, si se dona un inmueble, acciones u otros bienes con aumento de valor, el donante puede tener una ganancia patrimonial en IRPF.
Por ejemplo, si unos padres donan a un hijo una vivienda que vale más que cuando la compraron, puede existir ganancia patrimonial para los padres, aunque no hayan recibido dinero. Por eso, antes de donar, conviene comparar el coste fiscal de donar en vida frente a transmitir por herencia.
Uniones de hecho, capitulaciones y protección familiar
El informe del Notariado también muestra cambios relevantes en la organización familiar. En 2025 se realizaron 70.646 capitulaciones matrimoniales, máximo histórico, y el 93,2% correspondieron a separación de bienes. También se formalizaron 31.023 acuerdos de uniones de hecho, más de seis veces más que en 2016.
Estos datos confirman que cada vez más familias buscan seguridad jurídica antes de que surjan conflictos. Pactar el régimen económico matrimonial, formalizar una unión de hecho o documentar correctamente una donación puede evitar problemas fiscales, hereditarios y patrimoniales.
Patrimonios protegidos para personas con discapacidad
Otra tendencia destacada es el crecimiento de los patrimonios protegidos para personas con discapacidad, con 3.327 autorizaciones en 2025. Esta figura permite afectar bienes y derechos a la satisfacción de las necesidades presentes y futuras de la persona beneficiaria.
La Ley 41/2003 regula la constitución del patrimonio protegido y permite que lo constituya la propia persona con discapacidad, quienes le presten apoyo o determinadas personas autorizadas por la legislación civil.
Recomendaciones de Gestamat antes de firmar
Desde Asesoría Gestamat recomendamos no formalizar una extinción de condominio o una donación sin estudiar antes su impacto fiscal completo.
Antes de firmar, conviene revisar:
- Valor de adquisición y valor actual del bien.
- Porcentaje de titularidad de cada copropietario.
- Existencia o no de compensación económica.
- Posible ganancia patrimonial en IRPF.
- Tributación por AJD, ITP o ISD.
- Plusvalía municipal en inmuebles urbanos.
- Normativa autonómica aplicable en donaciones.
- Conveniencia de donar en vida o planificar vía herencia.
- Requisitos notariales y documentación justificativa.
Conclusión
El récord de extinción de condominio y donaciones 2025 confirma que las familias españolas están tomando decisiones patrimoniales cada vez más complejas. Estas operaciones pueden ser muy útiles para ordenar bienes, resolver copropiedades o anticipar herencias, pero también pueden generar costes fiscales inesperados si no se planifican correctamente.
En Gestamat analizamos cada caso antes de la firma, calculamos la tributación aplicable y diseñamos la alternativa más eficiente para proteger el patrimonio familiar con seguridad jurídica.
Referencias jurídicas principales
Código Civil
Artículos 400 y 1062: división de la cosa común y adjudicación de bienes indivisibles con compensación económica.
Ley 35/2006 del IRPF
Artículo 33: ganancias y pérdidas patrimoniales; no alteración patrimonial en la división de la cosa común, con matices según el caso.
Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD
Artículo 31: tributación de documentos notariales por Actos Jurídicos Documentados.
Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Artículo 3: hecho imponible de las donaciones y demás transmisiones gratuitas inter vivos.
Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley de Haciendas Locales
Artículo 104: plusvalía municipal en transmisiones de terrenos urbanos.
Consultas DGT relevantes
Consulta V2889-21: disolución de comunidad con o sin excesos de adjudicación.
Consulta V2391-23: tributación por AJD y base imponible en disolución de condominio.