La reducción por empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones recibe un importante respaldo del Tribunal Supremo cuando la sociedad heredada se dedica al alquiler de inmuebles. Dos sentencias dictadas el mismo día aclaran hasta dónde puede llegar Hacienda al comprobar si existe una verdadera actividad económica y evitan añadir requisitos que no aparecen en la ley.
Las Sentencias del Tribunal Supremo 956/2025 y 969/2025, ambas de 14 de julio, abordan situaciones diferentes pero conectadas por una misma cuestión: cuándo puede considerarse que el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica a efectos de aplicar los beneficios fiscales vinculados a la empresa familiar.
El resultado es especialmente relevante para sociedades y estructuras familiares con patrimonio inmobiliario. El Supremo facilita la aplicación de la norma cuando sus requisitos se cumplen realmente, pero no convierte cualquier sociedad dedicada al alquiler en una empresa familiar con derecho automático a beneficios fiscales.
La reducción por empresa familiar y las sociedades de alquiler
La normativa estatal del Impuesto sobre Sucesiones establece en el artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987 una reducción del 95% sobre el valor de empresas, negocios profesionales y determinadas participaciones heredadas cuando se cumplen los requisitos establecidos legalmente.
Uno de los elementos fundamentales es que las participaciones puedan acogerse a la exención prevista para la empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio.
El problema aparece con las sociedades dedicadas al arrendamiento de inmuebles.
El artículo 27.2 de la Ley del IRPF establece actualmente que el alquiler de inmuebles se considera actividad económica cuando para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Sobre el alcance real de este requisito se habían producido numerosas controversias con la Administración.
Primera sentencia: Hacienda no puede exigir que contratar al empleado sea económicamente necesario
La STS 956/2025, de 14 de julio, resuelve el caso de una sociedad familiar dedicada al alquiler de viviendas y locales cuyas participaciones fueron transmitidas por herencia.
La Administración rechazó el beneficio fiscal porque consideraba que la carga de trabajo existente no justificaba económicamente disponer de una persona contratada a jornada completa.
En otras palabras, no discutía simplemente la existencia formal del trabajador. Cuestionaba que hubiera suficiente trabajo para necesitarlo.
El Tribunal Supremo rechaza este planteamiento.
NOVEDAD JURÍDICA: no existe un requisito adicional de necesidad económica
El Supremo establece que, cumplidos los requisitos previstos legalmente para considerar el arrendamiento como actividad económica, Hacienda no puede exigir además que el contribuyente demuestre que contratar al empleado a jornada completa era económicamente necesario.
La STS 956/2025 fija expresamente como doctrina que, para aplicar la reducción analizada, basta con acreditar los requisitos del artículo 27.2 LIRPF, sin que sea necesario justificar desde un punto de vista económico la contratación de la persona empleada.
La conclusión tiene una importante consecuencia práctica.
La Administración no puede sustituir el criterio elegido por el legislador por otro basado en cuántas horas considera que debería necesitar una determinada cartera de inmuebles.
Si la ley establece unas condiciones objetivas, no corresponde añadir posteriormente un examen adicional de rentabilidad o conveniencia empresarial que el propio precepto no contempla.
Segunda sentencia: ser comunero no excluye automáticamente al trabajador
La STS 969/2025, también de 14 de julio, aborda un problema diferente.
En este caso se discutía una reducción del 95% vinculada a una comunidad de bienes dedicada al arrendamiento de once locales comerciales. Una de las personas que trabajaba para la actividad terminó convirtiéndose también en comunera tras recibir parte de la herencia.
La controversia consistía en determinar si esa circunstancia impedía considerar su contrato como laboral y, en consecuencia, hacía desaparecer el requisito necesario para mantener la actividad económica.
El Supremo vuelve a rechazar una interpretación automática.
Una persona no deja necesariamente de poder mantener una relación laboral con una comunidad de bienes por el simple hecho de convertirse también en comunera.
Habrá que analizar la relación existente y comprobar si concurren realmente las características propias de un contrato laboral.
Por tanto, la condición de comunero no basta, por sí sola, para que Hacienda niegue la reducción por empresa familiar.
Las dos sentencias fijan un límite común a Hacienda
Aunque resuelven problemas distintos, las dos resoluciones comparten una misma idea.
La Administración puede comprobar que la actividad y las relaciones laborales son reales. Lo que no puede hacer es introducir requisitos adicionales de manera automática.
En la STS 956/2025 no puede exigir que el contribuyente demuestre una necesidad económica de contratar al trabajador cuando la norma no establece esa condición.
En la STS 969/2025 tampoco puede concluir que un contrato deja necesariamente de ser laboral únicamente porque el trabajador tenga además la condición de comunero.
Esto no impide que Hacienda pueda actuar cuando exista simulación.
Si el empleado es ficticio, el contrato no responde a una prestación efectiva de servicios o la relación laboral es meramente aparente, la Administración podrá acreditarlo y negar el beneficio fiscal. Pero deberá probar y motivar esas circunstancias; no basta con presumirlas.
No significa que cualquier sociedad patrimonial pueda aplicar la reducción
Este matiz es esencial.
Las sentencias no convierten automáticamente una sociedad patrimonial en empresa familiar ni establecen que contratar formalmente a una persona permita acceder por sí solo a la reducción del Impuesto sobre Sucesiones.
La actividad debe existir realmente y deben cumplirse los restantes requisitos establecidos en la normativa del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto sobre Sucesiones.
La doctrina del Supremo protege a quien cumple los requisitos legales, no las estructuras creadas únicamente para aparentar su cumplimiento.
También debe tenerse en cuenta que los litigios resueltos se refieren a ejercicios en los que la redacción del artículo 27.2 LIRPF no era exactamente la actual. En determinados periodos históricos se exigía, además del trabajador, disponer de un local exclusivamente destinado a gestionar la actividad.
Actualmente, el artículo 27.2 LIRPF exige al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
¿Qué cambia en la planificación de una empresa familiar inmobiliaria?
Las dos sentencias aportan mayor seguridad jurídica a las familias que desarrollan una verdadera actividad empresarial de arrendamiento.
La reducción por empresa familiar no puede quedar condicionada a que Hacienda considere subjetivamente que existe suficiente volumen de trabajo para justificar un empleado. Tampoco puede rechazarse automáticamente porque exista una determinada relación familiar o patrimonial entre trabajador y entidad.
Pero la planificación debe realizarse con especial cuidado.
Antes de una sucesión conviene comprobar que la actividad económica existe realmente, que el contrato laboral cumple las condiciones legales, que existe una prestación efectiva de servicios y que se satisfacen también los restantes requisitos de la exención de empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio y de la correspondiente reducción en Sucesiones.
La diferencia entre una sociedad que simplemente posee inmuebles y una verdadera empresa dedicada a su arrendamiento continúa siendo decisiva.
El Supremo no elimina esa frontera. Lo que impide es que la Administración la desplace añadiendo requisitos que el legislador no ha establecido.
Normativa y jurisprudencia de referencia
Artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; artículo 4.Ocho de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio; artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF; Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025, de 14 de julio, recurso de casación 2197/2023 (ECLI:ES:TS:2025:3472); y Sentencia del Tribunal Supremo 969/2025, de 14 de julio, recurso de casación 4148/2023 (ECLI:ES:TS:2025:3476).