La exención por reinversión en vivienda habitual puede quedar limitada cuando uno de los cónyuges vende una vivienda de su propiedad y destina el dinero obtenido a comprar una nueva residencia para el matrimonio con carácter ganancial. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) acaba de unificar criterio sobre una cuestión que venía generando respuestas diferentes.
En su Resolución de 13 de julio de 2026 (RG 5896/2025), el TEAC establece que, cuando la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial sin atribuir expresamente porcentajes diferentes, a efectos del IRPF debe atenderse a la titularidad que corresponde a cada cónyuge.
La consecuencia puede ser importante: aunque uno de ellos aporte todo el dinero procedente de la venta de su anterior vivienda privativa, no podrá considerar automáticamente reinvertida, a efectos de la exención, la totalidad de esa cantidad.
Cómo afecta a la exención por reinversión en vivienda habitual
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF permite dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legal y reglamentariamente.
El problema aparece cuando existe una diferencia entre quién aporta el dinero y quién adquiere jurídicamente la nueva vivienda.
Pensemos en un supuesto frecuente: una persona es propietaria al 100% de su vivienda habitual. Posteriormente la vende y utiliza el dinero obtenido para adquirir, junto con su cónyuge y bajo el régimen de gananciales, la nueva residencia familiar.
Podría parecer que, si todo el importe obtenido con la venta se destina a la nueva vivienda, existe una reinversión completa.
El TEAC concluye que no necesariamente.
Si la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial y no se acredita una participación distinta, a efectos del IRPF debe tenerse en cuenta la parte de la nueva vivienda que corresponde al contribuyente que obtuvo la ganancia.
Por ello, la exención por reinversión en vivienda habitual deberá calcularse atendiendo al importe efectivamente destinado a adquirir la participación de la nueva vivienda atribuible al propio contribuyente.
Un ejemplo permite entender la diferencia
Supongamos que uno de los cónyuges vende por 200.000 euros una vivienda habitual que era exclusivamente suya y destina los 200.000 euros a la adquisición de la nueva residencia familiar.
Si esta última se adquiere con carácter ganancial y corresponde por mitad a ambos cónyuges, no basta con acreditar que los 200.000 euros procedentes de la vivienda privativa se han empleado materialmente en la compra.
A efectos de la exención debe determinarse qué parte de la inversión corresponde realmente a la adquisición de la participación del contribuyente en la nueva vivienda.
El criterio fijado por el TEAC parte, en estas circunstancias, de una atribución del 50% a cada cónyuge.
Esto puede provocar que una parte de la ganancia obtenida con la venta de la anterior vivienda no quede amparada por la exención y deba integrarse en la base imponible del ahorro.
El resultado concreto dependerá del importe obtenido por la venta, del coste de adquisición de la nueva vivienda, del porcentaje de titularidad y del cumplimiento del resto de requisitos legales.
NOVEDAD JURÍDICA: el TEAC unifica criterio
La principal novedad jurídica es que el TEAC pone fin a la disparidad existente entre distintos tribunales económico-administrativos y fija un criterio administrativo uniforme: aportar el 100% del dinero procedente de una vivienda privativa no permite, por sí solo, aplicar la exención sobre toda la reinversión cuando la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial y al contribuyente le corresponde únicamente el 50%.
La Dirección General de Tributos ya había defendido anteriormente una interpretación similar en consultas vinculantes como la V0120-20, V1246-21 o V1248-22.
Sin embargo, existían pronunciamientos diferentes de los Tribunales Económico-Administrativos Regionales.
El TEAR de Cantabria había respaldado la posición de la Administración, mientras que los tribunales económico-administrativos de la Comunidad Valenciana y Andalucía habían mantenido en determinados casos interpretaciones diferentes, otorgando mayor relevancia al origen privativo de los fondos utilizados para financiar la nueva vivienda.
La Resolución RG 5896/2025 resuelve ahora esta controversia mediante la unificación de criterio.
No estamos, por tanto, ante la creación de un nuevo impuesto ni ante una modificación del artículo 38 de la Ley del IRPF. Lo novedoso es la consolidación de un criterio administrativo sobre cómo debe calcularse la reinversión cuando se vende una vivienda privativa y la nueva residencia se adquiere con carácter ganancial.
El origen privativo del dinero no determina por sí solo la exención
Esta es una de las cuestiones fundamentales del nuevo criterio.
Desde una perspectiva civil, el origen de los fondos y el régimen económico matrimonial son relevantes para determinar la naturaleza de los bienes. Los artículos 1.354 y 1.355 del Código Civil regulan, entre otras cuestiones, la adquisición con fondos privativos y gananciales y la atribución de carácter ganancial a determinados bienes.
Sin embargo, el IRPF contiene sus propias reglas de individualización de rentas.
El artículo 11 de la Ley del IRPF establece las reglas para determinar a qué contribuyente deben atribuirse las rentas correspondientes a los distintos elementos patrimoniales y contempla específicamente los bienes y derechos comunes a ambos cónyuges.
Sobre esta base, el TEAC considera que debe atenderse a la titularidad que adquiere el contribuyente sobre la nueva vivienda y no exclusivamente a la procedencia del dinero utilizado para pagarla.
En consecuencia, aportar el 100% del dinero no equivale necesariamente a adquirir el 100% de la nueva vivienda a efectos de la exención fiscal.
El criterio ya había sido anticipado por la Dirección General de Tributos
La posición ahora asumida por el TEAC tiene antecedentes claros.
La Dirección General de Tributos había analizado situaciones similares en distintas consultas vinculantes, relacionando el importe susceptible de considerarse reinvertido con la participación adquirida por el contribuyente en la nueva vivienda.
El cambio relevante de 2026 es que el TEAC ha resuelto expresamente la discrepancia existente entre distintos órganos económico-administrativos y ha fijado el criterio que debe seguirse administrativamente.
Puede consultarse directamente la Resolución del TEAC de 13 de julio de 2026 (RG 5896/2025) en la base oficial de doctrina del Tribunal Económico-Administrativo Central.
Atención antes de comprar la nueva vivienda
La resolución tiene una consecuencia práctica especialmente importante para los matrimonios que estén pensando en cambiar de residencia habitual.
La fiscalidad debería estudiarse antes de formalizar la adquisición de la nueva vivienda, y no únicamente cuando llegue el momento de presentar la declaración de la renta.
La forma en que se configure jurídicamente la titularidad del nuevo inmueble puede afectar directamente al importe de la ganancia patrimonial que finalmente quede exento.
También deben comprobarse el resto de requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual, especialmente el carácter habitual de ambas viviendas y los plazos establecidos reglamentariamente para efectuar la reinversión.
No todos los matrimonios ni todas las adquisiciones realizadas bajo el régimen de gananciales producen necesariamente el mismo resultado. Deben analizarse la titularidad de la vivienda transmitida, el origen y destino de los fondos, la configuración jurídica de la nueva adquisición y las restantes circunstancias de la operación.
Por ello, cuando la venta de una vivienda privativa vaya seguida de la adquisición de una nueva residencia en común, resulta especialmente recomendable definir correctamente la operación antes de firmar la escritura.
Normativa y doctrina de referencia
Artículo 38.1 y artículo 11 de la Ley 35/2006, del IRPF; artículos 41 y 41 bis del Real Decreto 439/2007, por el que se aprueba el Reglamento del IRPF; artículos 1.354 y 1.355 del Código Civil; Resolución del TEAC de 13 de julio de 2026 (RG 5896/2025); y consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos V0120-20, V1246-21 y V1248-22.